家を売却する場合の税金と優遇措置

家（マイホーム）を売却したときに関わる税金は、日頃あまり売買を経験していないだけに初めての方には特に分かりにくい部分です。しかり、売却して譲渡所得税を納めないと延滞税がかかり必要以上に税金を支払うことになりますし、知っていれば優遇税制や特例措置もあり節税にもつながります。このページでは家を売却した場合にかかる税金の構造と各種税金の計算方法、および特例措置などを解説します。

［目次］
１．譲渡税（譲渡所得にかかる税金）の構造と確定申告
２．譲渡所得とは
３．課税対象価格とは
４．譲渡税とは
５．特例措置、軽減税率以外の特例
６．確定申告の時期  

１．譲渡税（譲渡所得にかかる税金）の構造と確定申告

最終的な譲渡税は次の計算になります。

この譲渡税を税金面での優遇措置をわかりやすく理解するために３つに分けて説明します。

１−１．譲渡所得＝売却価格　−　（取得価格　＋　取得費用）

• 譲渡所得は収入である売却価格から支出（取得価格と取得費用）を差し引いたものになります。
• 譲渡所得がプラスの方は確定申告が必要です。
• 譲渡所得がマイナスの方は、確定申告は必要ありませんが、繰越控除など税金を安くすることができる場合もあり、その場合は確定申告が必要になります。

１−２．課税対象価格　＝　譲渡所得　−　特別控除

• １．で得られた譲渡所得から、税金を軽くするために特別に控除できるものを課税対象価格となります。
• 特別控除を利用して、課税対象価格がゼロになる方も多いと思いますが、特別控除を利用する場合は確定申告が必要になります。

１−３．税金　＝　課税対象価格　×　税率

• ２．で得られた課税対象価格に税金をかけたものが納税額となります。

分割した３つのそれぞれについて説明します。

２．譲渡所得とは

譲渡所得は次の計算式で計算されます。

譲渡所得＝売却価格−（取得価格＋取得費用）

・売買価格は、家などの不動産を売却したときの代金になります。
・取得価格は、売却した不動産を取得したときの価格です。 あまりに昔に取得して、記録がなく取得した金額がわからない場合は、売却価格の５％を便宜上取得価格とする決まりになっています。
・取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。 建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

この計算式からわかるように、購入金額より安く売却した場合には、この段階で譲渡所得がマイナスとなり、所得がないわけですので「税金が発生しない」ことになります。
土地や家を昔に購入し、時代とともに価格が上昇し売却したときに大きな譲渡所得となる場合もあります。
例えば、20年前に２３区内に一戸建てを５０００万円で購入したが、売却したところ１億５千万円で売却した場合です。この場合、譲渡所得は、次のようになります。
譲渡所得＝１億５千万円−（５千万円＋９００万円）＝９１００万円  

３．課税対象価格とは

課税対象価格は次の計算式で計算されます。

譲渡税での各種優遇措置の大きなポイントの１つが、特別措置の対象とその金額になります。 現時点での特別控除は次のようになっています。

　この特別控除により、課税対象価格が引き下げられ、結果として税金を安くすることができます。 普通の方が利用できるのはマイホームを売却した場合の３０００万円の特別控除となります。 また、この３０００万円の特別控除の適用上の注意点や適用を拡大するための特例がありますので自分が該当するか確認し利用した方がお得になります。

（例）譲渡所得が９１００万円で、３０００万円のマイホームの特別控除ができれば、課税対象価格は６１００万円になります。

課税対象価格＝譲渡所得−特別控除 ＝９１００万円−３０００万円＝６１００万円  

４．譲渡税とは

譲渡税は、次の計算式で計算されます。

　　　譲渡税（税金）　＝　課税対象価格　×　税率

税金面で各種の売買を支援するポイントの１つとして、税率を変更することで各種の支援を実施します。

課税対象の不動産により税率が変わります。購入後５年未満での売却の所得を短期譲渡所得、５年以上を長期譲渡所得と定義しています。それぞれの税率は次のようになっています。

短期譲渡は長期の２倍の税金がかかるという意味ですね。マイホームとしての優遇措置ですので長期に住む場合を優遇し、売買による所得獲得目的に近くなる短期譲渡には多くの税金を課すという意味合いがあります。５年前後で売却する場合は注意が必要です。

注)さらに、平成２５年から平成４９年は、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と併せて申告・納付することになります。
(例)長期譲渡での計算例 ２０年前に購入した土地、建物の譲渡価額が１億５０００万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が５０００万円、譲渡費用(仲介手数料など)が９００万円の場合

課税長期譲渡所得金額の計算

• １億５０００万円－（５０００万円＋９００万円）＝９１００万円

課税対象価格の計算 ９１００万円−３０００万円＝６１００万円

税額の計算 ２０年前であるため、長期譲渡所得になり所得税は１５%、住民税は５%となります。

（所得税） ６１００万円×１５％＝９１５万円
（復興特別所得税） ９１５万円×２．１％＝１９万２１５０円
（住民税 ） ６１００万円×５％＝３０５万円

税率の特例（軽減税率）

次の施策では、マイホームとして１０年以上住んだ家で、課税対象譲渡所得が６０００万円以下に関しては、税率が１５％から１０％に軽減されます。

(注)1　課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除＝課税長期譲渡所得金額

特例を受けるための適用要件

この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(1)日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ　その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。
ロ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。
ハ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)売った年の１月１日において売った家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること。

(3)売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの３０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5)売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。  

５．特例措置、軽減税率以外の特例

確定申告することで税金が安くなる特例を解説します。

６．確定申告の時期

売買をした翌年の２月１６日から３月１５日の間です。開始日及び最終日が土曜・日曜祝日の場合は翌営業日となります。