競売になる前に任意売却で家を売りたい

　住宅ローンを使って夢のマイホームを購入した方も多いでしょう。しかし、その後、いろいろな要因で住宅ローンの支払いが重荷になったり、住宅ローンの支払いに影響が出てくる方もいることでしょう。通常は住宅ローンが残っている場合は売却できませんが、住宅ローンが残っていても売却できる任意売却について解説します。

［目次］
１．任意売却のメリット
２．任意売却の流れ
３．任意売却に必要な費用
４．任意売却にかかる時間
５．住宅ローンの返済を滞納したらどうすれば良いか

１．任意売却のメリット

　競売は一般的な売却の６割から７割での値段になってしまいますが、競売より高く、相場に近い価格で売却できます。また、競売は、急に立ち退きを命じられたり、競売にかかっていること公開されるため、周囲の人に知れ渡ってしまいます。しかし、任意売却は、そのようなことがなく、表面的にには一般的な売却と同じですので、急に立ち退きを要求されりこともありません。また、公開せず売却をすることもできます。
　競売は、債務者が負わなければならない負担も大きいため、競売と比較すると任意売却を選択した方がメリットがはるかに多い。

２．任意売却の流れ

　概ね、任意売却の流れは次のようになります。

　２−１．不動産業者に自宅の評価・査定をしてもらい、売却の金額を決める。
　２−２．広告・内覧などによる売却活動をする。
　２−３．買いたいという人が現れたら売買契約を結ぶ。
　２−４．債権者に抵当権抹消（不動産を住宅ローンの担保から外す）の合意を得る。
　２−５．債権者に住宅ローン残金の支払い方法（一括か分割で払えるのか）を相談し、決済する。
　２−６．所有権を移転し、物件を引き渡す。

これで終了です。しかし、債権者との交渉などは、債務者（あなた）では到底できませんので、第３者で専門知識のある弁護士か任意売却を扱っている不動産業者にお願いすることになります。

３．任意売却に必要な費用

　媒介手数料はもちろん、抵当権抹消費用・滞納管理費・差押え解除費用などの経費は債権者が負担するのが原則なので、費用がかかりません。引越し費用まで債権者が負担してくれる場合もあります。

４．任意売却にかかる時間

　通常は2～3ヶ月くらいですが、買い手が現れなければ、債権者も支払いを待つことができなくなり、いずれ競売にかかることになってしまいます。買い手が現れるような販売価格や早く高く売れる仕掛けを使うなどの対策が必要になります。任意売却をしたい場合は早めに行動しましょう。

５．住宅ローンの返済を滞納したらどうすれば良いか

　競売にならないために、次のことに注意する必要があります。
　５−１．まず滞納しないで済むように、家計の支払いを見直す。
　５−２．それでも滞納してしまったら、できるだけ早い時期に金融機関に相談しましょう。金融機関にとっても、払い続けてもらった方が助かるので、親身に相談に応じてくれるはずです。「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」が届いてしまいますと、残債を一括支払いとなってしまいますので、それらが届く前に相談してください。
　５−３．どうしても支払いを続けるのが無理な場合は、債権者に相談して、担保である自宅を処分して、支払いに充てることになります。これが任意売却です。債権者や裁判所主導で行われる「競売」になってしまうと、色々不利な条件を飲まざるを得ないので、担保不動産競売開始決定通知が来る前に不動産会社に相談して「任意売却」ができるように交渉しましょう。

不動産が競売で売却されるときの流れ

不動産価格が高値で推移している今、持ち家を売却した場合、住宅ローンの残債より高く売れる場合も多いです。ローンの返済に困っているのであれば、競売は任意売却を考える前に、持ち家を売却してしまい、ローンを完済し、肩の荷を軽くしてスッキリしたほうが良いでしょう。住宅ローンが残っていても持ち家を売却する方法をご紹介します。

不動産を売却するときの同時決済とは

６．まとめ

　債務者としては金融機関から届く通知は常に確認するようにしましょう。しかし、すべての金融機関が同じ段取りを踏むかわかりません。予告通知をださない可能性もあります。任意売却で家を売却する場合、債権者との交渉や豊富な実績が必要になりますので、信頼できる不動産会社にお願いするのが得策です。

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