店舗併用住宅の売却

住まいが店舗と居住用が一緒になっている住宅を店舗併設用居住といいます。店舗併用住宅を売却する場合、店舗も兼ねているため、マイホームを売却した場合に受けられる３０００万円の特別控除が受けられないと思っている方もいるのではないでしょうか？。店舗併設用居住でも３０００万円の特別控除が受けられることがあります。店舗併設用居住を売却する場合の３０００万円特例控除の特例の考え方について説明します。

［目次］
１．３０００万円特別控除の適用のポイント
２．居住用面積の計算方法
３．譲渡所得税までの具体的な計算事例
４．店舗併用住宅を売却するときの税金のまとめ

１．３０００万円特別控除適用のポイント

・店舗併用住宅を売ったときに、３０００万円の特別控除の特例を受けることができるのは、店舗併用住宅のうち自分の居住の用に使っていた部分に限られます。

・居住の用に使っていた部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住の用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。  

２．居住用面積の計算方法

２−１．建物部分の居住用面積の計算

家屋のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。

２−２．敷地の居住用面積の計算

家屋の敷地のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。

３．譲渡所得税までの具体的な計算事例

３−１．居住用面積の計算例

３−１−１．建物部分

居住用部分の建物面積は、２−１の計算式より、
＝１００㎡ + ２０㎡ × １００㎡ / （１００㎡ ＋ ８０㎡）
＝１０１.１１㎡

３−１−２．敷地部分

居住用部分の敷地面積は、２−２の計算式より、
＝１４０㎡ + ５０㎡ ×１０１.１１㎡ / ２００㎡
＝１６５.２２７５㎡

３−２．税金の計算例

３−２−１．店舗併用住宅の譲渡例

次に税金の計算ですが、取得後１０年以上の不動産を次の価格で売却したとします。

不動産の売却価格（譲渡価格）　　８０,０００,０００円
　　　建物　　１０,０００,０００円
　　　土地　　７０,０００,０００円

３−２−２．建物の譲渡価格の計算

建物で居住用の部分の譲渡価格の計算

　　・面積　　　　　　　　１０１.１１㎡
　　・1㎡あたりの譲渡価格  １０,０００,０００円/２００㎡＝５０,０００円/㎡
　　・譲渡価格　　　　　　５０,０００円×１０１.１１＝５,０５５,５００円

※ちなみに店舗部分の譲渡価格は、
＝建物の譲渡価格 − 居住用部分の譲渡価格
＝１０,０００,０００円 − ５,０５５,５００円
＝４,９４４,５００円　

３−２−３．土地の譲渡価格の計算

居住用部分の土地の譲渡価格

　　・面積　１６５.２７７５㎡
　　・1㎡あたりの譲渡価格 ７０,０００,０００円/３５０㎡＝２００,０００円/㎡
　　・譲渡価格　２００,０００円×１６５.２７７５＝３３,０５５,５００円

※ちなみに店舗部分の譲渡価格は、
＝土地の譲渡価格 − 居住用部分の土地の譲渡価格
＝７０,０００,０００円ー３３,０５５,５００円
＝３６,９４４,５００円　

３−２−４．譲渡価格の計算

居住用部分の譲渡価格 ＝ 建物 ＋ 土地
＝５,０５５,５００円＋３３,０５５,５００円
＝３８,１１１,０００円

店舗部分の譲渡価格 ＝ 建物 ＋ 土地
＝４,９４４,５００円＋３６,９４４,５００円
＝４１,８８９,０００円

３−３．税金の計算

居住用部分の譲渡価格の相当する税金
＝（居住用部分の譲渡価格 − ３０００万円の特別控除）×　長期譲渡
＝３８,１１１,０００円 − ３０,０００,０００円）× １４.２１％
＝１,１５２,５７３.１円

※10年超所有軽減税率の特例
課税譲渡所得６０００万円以下の部分の税率
＝所得税１０.２１％＋住民税４％
＝１４.２１％

店舗部分の譲渡価格に相当する税金
＝店舗部分の剰余価格　×　税金
＝４１,８８９,０００円　×　２０.３１５％＝８,５０９,７５０.３５円

※非居住用で所有期間が５年以上の税率
＝所得税１５.３１５％＋住民税 ５％
＝２０.３１５％

よって、店舗併用住宅の税金合計
＝居住用部分の税金 ＋ 店舗部分の税金
＝１,１５２,５７３.１円 ＋８,５０９,７５０.３５円
=９,６６２,３２３.３５円

４．店舗併用住宅を売却するときの税金のまとめ

　店舗や賃貸部分など事業用資産が入ってくると売却したときの譲渡所得税の計算は一段と難しくなります。税率も変わるときもありますので、わからないまま確定申告をすると、多く納税したり、不足して後日追徴金を支払うことになったりしますので、税理士や宅地建物取引士に相談することが大事です。

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