賃貸経営のトレンド

最近の賃貸物件のトレンドを抑えておくことは、早く賃借人と契約するための第一歩と考えます。

［目次］
１．リフォームOKの賃貸物件
 ２．カード支払家賃保証
 ３．賃貸住宅併設の居住用物件
 ４．シェアルーム／シェアハウス

１．リフォームＯＫの賃貸物件

　最近話題になるのが、自分なりの住まいにリフォームが可能な賃貸物件です。これまでは借りている家を自分なりの住まいにリフォームすることは許されず、現状復帰が前提となり、その費用は敷金から差し引かれます。
しかし、不動産余剰の時代では何か特徴を出さないとなかなか借りてもらえません。自分でリフォームすると自分でお金を出したことや自分好みの部屋ということもあり、借用期間も平均的に長くなる傾向があるようです。
　つまり、リフォームした賃貸ユーザは長期の賃貸借契約になる場合があるため、空室状態が少なく収益性という観点からもメリットが出てきます。アイデア次第でユーザニーズを取り込むことが可能となり、安定的な家賃収入を得て利回りの良い賃貸経営ができることになります。

２．カード支払つき家賃保証

最近のトレンドとして、家賃保証＋カード決済があります。
オーナーにとって収益のポイントとして大事なことは、
・空室状態を如何になくすか
・契約後の家賃収入の未払いを如何になくすか
の２つがあります。

この２つに貢献するのが、家賃保証＋カード決済があります。
このソリューションを提供するのが、を提供するアイ・シンクレント社のアイスマイルです。

　いままでは、未払いを防ぐために連帯保証人を必要としていましたが、高齢化社会になれば、保証人になれる人も少なくなりますので、家賃保証を提供する会社がいくつかでてきています。家賃保証だけであれば、リクルートのフォレントなどがありますが、アイスマイルはそれだけではありません。クレジットカードの５大ブランドを使え、賃貸入居のために新たにクレジットカードを作る必要がありませんし、クレジットカードの与信が家賃保証と連動しているため、クレジットカードで支払いが滞った場合には、保証会社が家賃を保証してくれますので、いきなり未収入の期間が発生するということがなくなります。

また、クレジットカードを利用するため、家賃分の利用に応じてポイントが付与されます。流通系のクレジットカードは通常2〜３％のポイント還元率ですから、１５万円の賃貸契約をした場合、月々３０００円から４５００円のポイントが追加されます。つまり、年間では４万円程度のポイントが還元されます。2年住んでいれば国内旅行もポイント還元分で行く事ができます。この特典は賃貸ユーザにとっては美味しいと思いますので、このソリューションが使えるという賃貸物件は賃貸ユーザにとっては付加価値のある物件になり、空室状態を短くすることにも貢献しそうです。
是非、自分の物件にもこのソリューションを使ってみてはいかがでしょうか？

３．賃貸住宅併設の居住用物件

良く見かけるのが、小さい低層のマンションを自分で立てて、自分の居住用物件を確保し、それ以外の部屋は賃貸に貸し出すような物件を見ます。不動産業者も積極的に提案している会社もあるようです。
戸建て感覚でマイホームを所有しやすいというメリットがある反面、賃貸住宅は事業用ですので収益性も当然検討しないと痛い目にあいます。いくつかのポイントがあります。

（立地の問題）
事業用という面から考えると、投資回収できる人気物件となるかになります。賃貸住宅の一番のポイントはなんと入っても立地になります。どんな良い物件でも立地が悪ければ賃貸ユーザもあつまりません。
・駅近
・勤め先、学校に近い
など幾つかの面をクリアすることが必要になります。不動産会社の提案は利回りを高く設定していかにも回収できるように提案する会社もあります。入居者がいないと、賃料を引き下げることにつながり、事業用として融資を受けたローンの返却にも影響します。結局売却、最悪競売で手放すことにもなりかねませんので慎重に検討した方が良いですね。。

（税制優遇でのポイント）
　マイホームの住宅ローンの税制優遇を活用する場合は、建物面積全体の半分以上がマイホームであること、という条件があります。つまり、マイホームとして１２０㎡を確保する場合、賃貸部分は半分以下になるため、１２０㎡までとなります。３０㎡の１DKであれば、４部屋の賃貸住宅まで作ることができます。１㎡でも賃貸住宅部分の面積がマイホーム部分の面積を超えると住宅ローン減税は使えませんので設計上の注意すべきポイントとなります。このポイントは店舗併設住宅でも同じです。

４．シェアルーム／シェアハウス

これからオリンピックまでは賃貸市場も活発になりますし、長期的にも海外からの観光客や日本の人口減を解消するための就労者も増えてくるという予想があります。このような状況で一部の地域では短期的に居住できるホテルも足りなくなっているもの現状です。

一方で日本の住宅事情は、住居数が世帯数を数年前に超え、家余り状態です。マンションでも投資物件やセカンドハウス、節税対策の社用住戸など日常は住んでいない住戸も多くなってきています。

これらのギャップを解消するために、法的にはグレーですが、シェアルームや最近はAirBnBやXXというサービスが出てきています。
また、これらのサービスに付随したリネンサービス、ベットメイキングサービスなどを提供する会社も出てきています。
まったく使っていなかった部屋が、１日１万円で月２５日稼働すれば２５万円の収益にもなります。２名で１室を借りた場合、５０万円になりますので、リネンサービスなどを使っても十分利益が出てきます。
政府も特区にて民泊を登録制で許可する動きがありますので、新しいビジネスも生まれてくる可能性があるかもしれませんね。
シェアハウス/シェアルームは動きが早いため、今後も市場の動きをウォッチしていきます。