離婚して家を売却

　結婚して夫婦で家を購入する場合、夫婦の共同所有権（共有名義）として購入する場合や親と夫婦で共有する場合などが多いと思います。このように夢を描いて購入した家が、その後、離婚により、家の処分が難しくなることが多いのです。 家の処分を難しくしているのは、共有名義に債務（つまり住宅ローン）が絡んでくるからです。これらの問題について一般的にどのように対処するのかを解説します。

［目次］
１．離婚による家の処分の考え方
２．離婚して家を売却するときの注意点
３．離婚して家を処分するときの税金豆知識
４．まとめ  

１．離婚による家の処分の考え方

　夫婦により家が共有名義になっている場合、購入にあたって組んだ住宅ローンの負債も夫婦で背負っています。あるいは、夫の住宅ローンを妻が連帯保証している場合もあると思います。このように、所有権とそれに紐づく債権（ローン）の問題が離婚後の財産の売却を難しくしています。 このような場合はの財産分与はどのようにすれば良いのでしょうか？ ローン付き住宅に関する処理の方法は、住宅の現在の価値と、現在のローン残額との関係によって、２つに分けて考えるのが良いでしょう。

１−１．”住宅の価値　＞　ローン残額”　の場合

　今、お住まいの家を売却すれば３０００万円で売却でき、ローンの残債が１０００万円であるとすると、家の現在価値がローン残債を超えていますので、２０００万円が残ることになります。 この２０００万円を財産分与の対象として分配すれば良いことになります。 仮に半分ずつとしても、１０００万円ずつを受け取ることになります。

１−１−１．住宅を売ってしまうという選択

離婚するとどちらかが自宅を出て行くことになりますので、それならいっそうのことお互いが家を離れ、売却してしまうことは珍しくありません。共同所有者として離婚を機に売却する合意も取りやすいことも理由です。 この場合、売却してローン１０００万円を完済し、現金２０００万円を２人で１０００万円ずつ受け取れることになります。

１−１−２．家を手放さず、どちらかが住み続ける選択

　例えば、夫が住み続ける場合を考えると、夫は２０００万円の価値がある自宅を１人で利用することになります。普通は所有権の名義も離婚を機に夫１人のものにするでしょう。 しかし、本来はこの家の価値は半分ずつ夫婦が取得できますので、夫は妻に対し、１０００万円分を支払うことになります。自宅を売却する場合は手元に現金が入りますが、売却せずに住み続ける場合は、他から現金１０００万円を用意する必要が出てきます。 夫に全くほかにお金がないという場合、財産分与のお金を分割払いで支払うこともあります。その場合は、公正証書を作成するなど、夫の支払が何らかの理由で滞った場合、強制執行できるようにお金を確保できるようにしておきましょう。
　また、離婚後は住宅ローンの残債も夫が単独で支払うことになりますが、夫がローンを滞納して自宅が競売にかけられたとしても、結局、売り値の方がローンより高くなりますので、妻に連帯責任者としてローンの支払い請求が来る可能性は低いといえます。 これが自宅の価値がローン残額よりも高い場合の処理方法です。

１−２．”住宅の価値　＜　ローン残額”の場合

　例えば、家をいま売却すると１０００万円で売れるけれども、ローン残額がまだ２０００万円もあるという場合です。つまり、家の経済的な価値がない場合です。いま売却しても金融機関（債権者）にローンの代金として売却金額をすべて持って行かれてしまい、手元には全くお金が残らないからです。つまり、まだ自宅は自分たちの財産になっていない、という状態のことです。

１−２−１．家を売却する選択

　この状態で、家を売ってもまだ１０００万円のローンが残ります。 借金については財産分与の対象とならず、各自がそのまま責任を負うということになりますのでローンを組んだ名義人や、保証人はそのまま責任を負うということです。 この場合、離婚したから半分にしてほしいとか、保証人から外してほしいとかいうことも基本的にはできません。 離婚後はどちらが支払っていくかを協議したり、あるいは、支払えないため破産などの方法で解決するかを検討することになります。

１−２−２．家を維持する選択

　夫が自宅に残り、妻が出て行く場合を考えます。この場合も、住宅には価値がないことになりますので、財産分与の対象とはなりません。そのため、さきほどの場合と同様、夫婦間でお金のやり取りはなく、ローンや保証人もそのまま、ということになります。 ただ、この場合、夫は自分が住む住宅のローンを払うのに対し、妻にはメリットがないまま、ローンの支払義務が残るというのは不公平な感じがします。そこで、このような場合、夫側で新しい保証人と立ててもらい、妻は保証人から抜ける方法をとるのが通常です。もちろん、結果的に保証人から抜けられないケースもありますが、できる限り、この点について協議を行っていくことになります。

以上が、ローンつき住宅がある場合の解決法です。  

２．離婚して家を売却するときの注意点

２−１．婚姻関係と連帯保証人は全く別ものです

　夫名義で住宅ローンを借り、連帯保証人を妻や妻の両親がなることも良くあると思います。離婚により夫とは関係がなくなったから住宅ローンの連帯保証人は関係ない、と思う人もいるかも知れませんが、婚姻関係と連帯保証人は全く別です。離婚したからと言って連帯保証人から外れる訳ではないのです。
　つまり、離婚しても連帯保証人として住宅ローンの金融機関との関係は続いてしまうのです。離婚する際に、銀行などの金融機関（債権者）と相談し、代わりの保証人を立てたり、他の金融機関で借り換えるなどして連帯保証人を解消する必要があります。  

２−２．共同所有の家の売却は全員の了解が必要です

　家を購入したときは、夫婦が共同所有権を持っている場合や、両親も共同所有者になっている場合などがあります。その場合の家の売却には共同所有者全員の合意が必要となります。 そのため、売却時には全員分の印鑑証明、実印が必要となります。売却後の配分は共有割合で売却代金を分配し、それぞれが確定申告をすることになります。 離婚の場合は、話あえる状態にあるかどうかがポイントになる。

３．離婚して家を処分するときの税金豆知識

３−１．共有不動産の場合、固定資産税は共有筆頭者に納付書がとどく。

　離婚後、家の所有権を継続して所有していると、固定資産税の請求がある日突然やってくることもあります。 固定資産税は共有筆頭者に納付書が届きますが、筆頭者が遅延していた場合、共有者は気づきにくいものです。しかし、共同所有者は固定資産税は連帯責任が発生するので知らないうちに多額の延滞税となることもあります。

３−２．３０００万円の特別控除は離婚に関わらず利用可能

　マイホームを売却した場合の３０００万円特別控除に結婚や離婚などの婚姻関係は関係ありません。そのため、多くの方は離婚による財産処分で家を手放す場合には譲渡所得税はかかりません。（３０００万円以上の譲渡益が出る場合は税金がかかりますが、共有不動産の場合はそれも按分し、税金を支払うことになります）

３−３．土地建物で財産分与が行われた場合の税金

３−３−１．贈与側した側の税金

　夫婦が離婚したとき、相手方の請求に基づいて一方の人が相手方に財産を渡すことを財産分与といいます。財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人（あげた人）に譲渡所得の課税が行われることになります。 この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。 元夫は財産分与の他に税金も支払うのかと思うかもしれませんが、譲渡所得税には３０００万円の特別控除が適用されますので、ほとんど税金がかかることはありません。この３０００万円の特別控除は、譲渡先が家族以外が条件となりますので、離婚前では特別控除は受けられません。

３−３−２．分与を受けた側の税金

　土地建物の分与を受けた側が、いつか売却することもあると思います。その場合、分与を受けた日にその時の時価で土地や建物を取得したことになります。 したがって、将来、分与を受けた土地や建物を売った場合には、財産分与を受けた日を基に、長期譲渡になるか短期譲渡になるかを判定し、譲渡所得税を計算することになります。

（参考）配偶者贈与

婚姻関係２０年以上になりますと、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円のほかに最高２０００万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。 相続税対策の１つとしてよく活用されます。

４．離婚して家を売却する時のまとめ

　離婚による資産整理は、人生を再スタートするためのものと考え、新しい人生のためにも早めに整理した方が良いと考えます。住宅問題は財産分与の中でも非常に複雑で難しい問題です。 今回取り上げたのは典型的なケースですが、実際には、たとえば夫と妻の父が共有名義になっているとか、土地と建物で名義が違うなど、より複雑な処理が必要な場合もあります。 ローンや登記の仕組みなども理解しないと適切な処理が難しい分野ですので、離婚時の住宅問題でお悩みの方は、実績豊富な不動産仲介会社が多く登録されているHOME4Uの売却査定サービス（無料）を利用してはいかがでしょうか？