居住中の住まいでの内覧対応術

内覧のために事前に点検しておくべきチェックポイントを説明します

お住まいも売るとなったら商品になります。居住中だからと妥協せず、商品を磨き上げることが大事です。内覧は実際に見てもらう絶好の機会ですので、商品価値が最大に見えるように努力しましょう。

１−１．必要のないものの整理

　生活しているとどうしてもものが多くなってしまいます。自分たちの生活にとって必要なものでも、購入者にとって必要のないものはどこかの倉庫にでも保管できれば一番ですが、少なくとも見えないところに片付けておくようにしましょう。
　小物や家具が多いと部屋が狭く見えますので、思い切って最低限の生活に支障がないものだけを残し片付けてください。

・食器、グラス

　生活していると貰い物のグラスや景品の食器などで、まとまりのない状態になっていませんか。売却活動期間は、見せられるグラスや食器だけを残し、ワイングラスがある場合は敢えて飾ってみせるくらいにした方が良い印象を与えることができます。

・傘やシューズクローゼット（下駄箱）

　傘は、使い捨てのビニール傘など知らないうちに溜まっている場合があります。この際、綺麗な傘だけを残し、捨てるなり、一時的に倉庫に入れておくようにしましょう。靴も同様に長年履いたくたびれた靴が押し込められている場合があります。これも同じように整理整頓しましょう。お店の陳列棚のように少し空間に余裕があった方が綺麗に見えます。

・衣服

　クローゼットなど広い収納スペースが欲しいというのは、ほとんどの方の共通の関心事項です。クローゼットも服の並べ方で広く見せられる工夫があります。ぎゅうぎゅう詰めや、逆に空間が空き過ぎてもダメです。程よく綺麗に整理することで、生活に十分な収納があるという印象を持ってもらうことができます。

・シャンプーなど浴室や洗面台の小物

　生活しているとシャンプーや化粧品などお風呂や洗面台で使うものも必要以上に多くなっている場合があります。これも必要最低限のものだけにして空間を確保しましょう。

・小物入れや小さな家具

　整理するために小物の家具や整理棚などを買ったりします。その結果、入居する前はあんなに広かったのに家具や整理棚を置いて生活するようになったら思った以上に狭い、と思った方もいるでしょう。そのままでは買主も同じ印象を受けます。ゴミ入れや雑誌のラック、整理棚など小物の家具などは売却期間中は撤去することで、広さを確保し、狭いという印象を払拭するようにしましょう。

１−２．ライトなど設備の確認

　電球が切れていたり、設備が壊れているとマイナスの印象を与えてしまいます。特に、玄関のライトが暗いと家全体が暗く感じます。人を迎え入れる玄関は照明の明るさや色合いだけでなく、カラフルな小物や（造）花で明るさを演出することも大事になりますので、玄関で使えそうな小物を事前に準部してください。

１−３．内装の汚れ、傷

　内装汚れや傷は、引き渡しまでに修理するつもりで内覧してもらうこともできますが、買主にとっては綺麗になっていた方が良く見えるのはあたりまえです。新品同様とは言いませんが、悪い印象を持たれるようであれば傷や汚れは事前に直しておきましょう。

１−４．排水溝など水回りの匂いやカビ

　いつも生活していると、匂いに慣れてしまい、ちょっとした匂いに気がつかないことがあります。しかし、はじめて内覧する購入者には気づくことがあります。匂いを無くす、あるいは少なくするには時間がかかることもありますので、事前に余裕をもって匂い対策を行う必要があります。
　また、水回りはパッキンなどにカビが発生する可能性があります。パッキンのカビは拭いても取れませんので、時間をかけて綺麗にしておきましょう。

１−５．窓ガラスやカーテン

　普段生活しているとカーテンの埃はあまり気にしませんが、改めてよく見ると結構埃があるものです。また、結露によるカビなどが見えないところにあるものです。特に冬の内覧では埃や結露のカビには注意して事前にとっておきましょう。

１−６．小物の準備

　生活するために必要最低限のものだけに整理整頓するだけでは、逆に生活感が消え、ある意味味気ない部屋となってしまいます。そこで、整理整頓したスペースに小物を配置し、明るく魅力的な空間にすることをお勧めします。内覧の間、自分たちが生活していても気持ちがよくなりますね。
　例えば、玄関の装飾、ダイニングテーブルのランチョンマットやグラス、コーヒーカップ、洗面所のバスタオルなど、ちょっと工夫すれば魅力的な空間に仕上がります。

１−７．ペットホテルの予約

　ペットが入る部屋では。当日、ペットを預かってもらった方が良いので、ペットを散歩に連れて行ってもらえる家族がいない場合には、ペットホテルを事前に予約しておくのも良いです。

１−８．当日の事前準備

　それでも念のために換気、照明をつけ、窓ガラスの掃除（あまり前だと雨で汚れてしまう）を行い、買主を迎えいれてください。ここまで行えば、これまで生活していた室内とは全く違った素敵な部屋になっていることでしょう。もしかしたら、売りたくなくなってしまうかもしれませんね。（笑）

購入者が内覧する際の動線でチェックポイントを説明します。

　通常、住まいのおおまかな間取りは、玄関から入ると、トイレ、浴室・洗面台、寝室・子供部屋、キッチン、ダイニング・リビング、ベランダの順だと思いますので、買主が内覧に来た時の動線でチェックポイントを確認していきましょう。

２−１．玄関およびシューズクロゼット

２−２．トイレ

　来客者がトイレを実際に使うことはないですが、必ずといって見るところです。トイレは通常これといって見せるポイントがない部分ですが、トイレだけに匂いやちょっとしたワンポイントアクセントを用意すると良いでしょう。

＜チェックポイント＞
・トイレットペーパーは新しいもおですか？（三角折りになってますかとまでは言いませんが）
・消臭剤が目立つところに置かれていませんか？目立つところに置くなら、センスの良いものに
・ホテルのようにちょっとした工夫ができないか？
・ガラスの水垢や石鹸などそのままになっていませんか？
・パッキンなどにカビがありませんか？

２−３．洗面所、浴室

　住宅で故障やトラブルが多いのは水回りです。修理が必要になる修理代も嵩むことになり想定外の出費となるため内覧者も一番にチェックします。排水口の周りの見た目や匂いは、印象や購買意欲を下げることにもつながりますので注意したいところです。

＜チェックポイント＞
・カビ対策は大丈夫か？
・匂い対策は大丈夫か？
・ライトはきれていないか？
・ミラーやドアガラスに水垢が付着していないか？
・必要以上のシャンプーやリンスなどが散乱していないか
・鏡裏の収納スペースのスペースは、化粧道具で散らかっていないか？

２−４．寝室や子供部屋

　子供部屋や寝室は、家族の中でも個室にあたる部分です。マンションの場合では、部屋数を多くするために広さが犠牲になる部分でもあります。そのため、整理整頓や壁紙や床の損傷、広く見せる工夫、収納が気になるところとなります。

＜チェックポイント＞
・窓を開け、新鮮な空気とあかりを取り込んでおく
・カーテンの埃やカビを確認する
・ドレープをきちんとつける
・できる限り、壁に貼ってあるものをとる。
・本棚や机の中、ベットのしたの収納など積極的に活用して見えない空間を活用して整理。
・不必要なものは部屋から取り出し、広く見せる工夫
・クローゼットなどから汗の匂いなどしませんか？

２−５．キッチン

　日常生活で一番使うところで、最も汚れやすい部分です。また、キッチンも電化が進み、ディスポーザーや食器洗浄機などの設備もありますのでチェクポイントも増えます。

＜チェックポイント＞
・日々に料理の匂いが残っていませんか？
・水回りのパッキンにカビはありませんか？
・コンロの周りが油で汚れてませんか？
・食器洗浄機内に汚れやカスが残ってませんか？
・ディスポーザや排水講（網）の中の汚れやカスが残っていませんか？
・コンロ内の焼き機は油や焼き焦げで汚れたままになっていませんか？
・キチンの上に必要以上の食器や小物で溢れていませんか？
・スポンジや洗剤が使い込んで横れたものになっていませんか？
・収納スペース（I型キッチン、アイランド型キッチン）

＜対策＞
・コンロの汚れやカビなど、なかなか取れずきれいにならないものです。強引に汚れを取ろうとして傷をつけることもあります。
・プロなら簡単に綺麗にできますのでハウスクリーニングを頼むのも有効です。

２−６．リビング・ダイニング

　リビング・ダイニングは、家の中で一番広く、良い場所にあるのが普通です。しかし、ソファやテレビなどの電化製品も置かれ、広さが失われるところでもあります。また、利用頻度が多く、インターフォンや電話機、テレビなど電気製品が多く置かれている空間でもあります。広く、明るく、清潔感を出すのが目標です。

＜特徴＞
・一番良い場所
・フローリング（傷がつきやすく目立つ）
・家電が集中（埃がつきやすい）。動作
・ガラスが一番多い
・ベランダやバルコニーに接する
・明るさ

＜チェックポイント＞
・無駄な家具や電化製品、雑誌、本などが置かれていないか？
・ライトやテレビなどの電化製品に埃がついていないか？
・ライトは明るく、色あいも良いか？
・床や壁紙に傷は損傷はないか？
・壁紙や天井にシミやタバコの汚れがついていないか？
・ベランダへのドアや窓のガラスが横れていないか？
・結露やカビ、埃が固まってのこっていないか？
・カーテンに埃が付着したままでないか？
・カーテンのドレープはそろっているか？
・ソファの隙間のゴミや表面に埃がいないか？
・生活者の記念写真などおかれていないか？

２−７．窓ガラス

　外から室内が丸見えにならないか、プライベートを確保できるかどうかを確認。実際に外を覗いてみましょう。日中でもカーテンを開けていられる環境が理想です。

＜チェックポイント＞
・埃がガラスに付着していないか
・カーテンのドレープがちゃんとついているか
・レースカーテンに埃がついていないか
・結露でカビや埃が固まったまま放置していないか

２−８．ベランダ・バルコニー

　買主は住まいの内部だけでなく、周囲の父兄や眺望もやはり気になるところです。買主はベランダやバルコニーは必ず出て確認するところです。売主としては景色を変えることはできませんが、次のことには注意しておきましょう。

＜チェックポイント＞
・物干し竿が放置されていませんか？
・枯葉や鳥の糞が放置されたままになっていませんか？
・手入されず植栽が無造作におかれていませんか？
・ベランダの外側の壁がガラスタイプの場合、埃や汚れが付着していませんか？
・サッシに結露によるカビや埃が付着していませんか？
・カーテンやドレープは？
・ベランダやバルコニーに出るスリッパは用意されていますか？
・エアコンの室外機に埃がたまっていませんか？

 ２−９．戸建の場合の追加確認ポイント

　一戸建ての場合、門の外からすでにチェックの対象になります。門から玄関までの通路は、お客様を迎え入れるための通路でもあります。草が生い茂っているよりも華やかな花で迎え入れた方が好印象です。通路沿いの状態を確かめ、好印象を持ってもらう工夫を事前に行いましょう。

２−１０．セキュリティ環境

　防犯カメラやオートロックの有無。オートロックなのに簡単に外部から侵入できる物件もあるので、防犯面の確認をしましょう。低層階の部屋の場合は特に気にしておきたいですね。 

内覧時に利用したい不動産会社のマル得サービスを紹介します。

　大手不動産は、専任媒介契約が前提ですが、ハウスクリーニングが無料で使えるサービスがあります。自費でダスキンなどに依頼すると、キッチン、レンジフード、浴室、洗面所、トイレ等水周りだけで７５，０００円程度かかります。
　大手不動産会社の売却サポートでハウスクリーニングの無料サービスのある会社は次になります。

・野村不動産アーバンネット
・三井のリハウス
・住友不動産販売
・大京穴吹不動産

（参考）大手不動産の売却サポートの詳細

　折角ですので内覧者が自分の物件を候補として選んだ理由や物件に期待している観点をそれとなく会話の中で聞き出すことは大事です。一般的には不動産の営業担当者が聞く内容ではありますが、売主としても内覧者のニーズや期待値を把握しておくことは、販売活動をより効果的にすることにつながります。

　上記のチェックポイントを１つ１つ行うのは大変ですね。居住中の内覧の時間はだいたい３０分程度だと思います。３０分のためにここまでするのかという感じですね。でも早く売却するためにはやらないとなりません。内覧をしてもらう度に大変な準備が必要になりますので、次のようなサービスを利用して売主の負担を軽減するのも賢い選択とおもいます。

・特定の日に集中して内覧してもらうように手配する
・業者を活用する（クリーニングサービスと内覧対応）
・ホームステージングを活用する

　内覧の準備や対応は大変です。たくさんの労力と時間を使います。更に小さな子供がいると折角準備したものがおもちゃなどで台無しになり大変さは倍増します。不動産会社のサービスなど使えるものは賢くつかってください。また、闇雲に行うと必要がないところやこの段階でそこまで行う必要がないところまでやってしまうことがありますので、効率的に、かつ効果的に準備、当日対応するためにも是非チェックリストを参考にしてください。

住みながら内覧は大変です。出来れば、空室になってから、クリーニング、修繕などを行って内覧を行いたいですよね。先に新居を購入してから持家を売却する買い先行の最良の住み替え方法をご紹介します。これで、内覧対応もグッと楽になります。それでも内覧のポイントは有効ですので是非活用してください。

一括査定を利用した最良の住み替え方法とは

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは？

【筆者からのオススメサービス】

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私もHOME4Uの売却査定サービスを使いましたが、紹介された不動産会社の営業担当の方は、皆さん迅速で親切に対応していただき、希望金額より高値で売却できました。ありがとうございました。

家を売るときの一括査定サービスはどこが良いですか