上手に使いたい、つなぎ融資

１．つなぎ融資とは

売却物件の決済が完了するまでの間、購入資金を一時的な融資を受けるもの

　住宅ローンは、新築・中古マンション、新築建売、中古一戸建のようにすでに建物が竣工しているものに融資されます。

　しかし、所有しているマンションを売却し、購入資金に充てる場合は、購入資金を支払う前に売却予定の不動産の決済が終わっていない場合や、新築の一戸建てでは着工金、中間金等の支払いが発生し、つなぎ融資が必要となってきます。住み替えのための融資です。

　特に、着工金や中間金に住宅ローンを利用したい場合には、まだ建物が出来上がっていないため、一般的には住宅ローンを融資してもらうことができません。 不動産を住み替える場合、売却するタイミングによっては、どうしても購入不動産の支払い日に合わないこともありますので、一時的だとしてもつなぎ融資を検討する意味はあると思います。 売却予定の住宅が完成して、住宅ローンが実行されると、その住宅ローンでつなぎ融資を精算することになります。

２．つなぎ融資の特徴

２−１．つなぎ融資を提供してくれる機関

　銀行などの金融機関が単独で実施しているものと、不動産会社が売却のサポートとして金融機関と連携してサービスしているものがあります。

２−２−１．不動産会社のつなぎ融資

　住み替えのために、現在住んでいる不動産の売却を条件とし、その査定価格を根拠に必要なつなぎ融資をしています。不動産会社のつなぎ融資は、媒介契約した不動産会社で売却され、現金化されますので、ある意味、不動産会社と売主との売買契約が融資の担保的な扱いになります。そのため、抵当権設定は行われません。その融資自体は一般的に金融機関と提携して提供されます。例えば、野村不動産アーバンネットは、「買取保証」を利用することで、買取保証額の１００％までを融資します。この融資自体は三井住友銀行が担当します。

　一方で、東急リバブルのように、銀行と提携せず、社内の自己資金をつなぎ融資として活用できる制度（立替払制度）があります。これは専任契約と売却保証が前提ですが、つなぎ融資の金利負担がなくなるため売主にもメリットがあります。

　一般的につなぎ融資は”つなぎ”なだけに短期的な融資です。そのため、短期プライムレートが適用されます。仮に金利が0.5%で5000万円をつなぎ融資してもらった場合、その利子は25万円程度になります。東急リバブルの立替払制度を使えば、25万円を節約できることになります。

２−２−２．金融機関のつなぎ融資

　金融期間は不動産ではないため、売却が保証できません。そこで担保設定や団体保証に加入が前提となるものもあります。住宅が完成して、住宅ローンが実行されると、その住宅ローンでつなぎ融資を精算します。買替えの場合は、所有不動産が売却できた場合につなぎ融資を清算します。そのため、一般的な融資期間は1年以内と短期間のものが多く、金融機関の金利も短期プライムレートに連動しています。

２−２．担保、保証人が必要ないものが多い

　特徴１でも書きましたが、不動産会社のつなぎ融資は、自社で売却するため、最終的には現金化しますし、金融機関のつなぎ融資も団体保証会社を利用するものが多いため、担保や保証人設定が必要のないものが多い。

２−３．利息がかかる

　どんなに短期間であっても金利の支払いが発生することです。仮に1,000万円のつなぎ融資を2.07％で半年間借入れした場合の利息は103,500円。これに事務手数料、印紙代、融資手数料、振込み手数料がかかります。金利や諸費用を合わせると20万円以上になる場合もありますので、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。建物建築業者に支払時期・金額を確認しましょう。

２−４．融資期間は１年以内

　決済のタイミングが合わない場合につなぐのがつなぎ融資ですので、融資期間当然短く、ほとんどの商品が１年以内です。そのため、金利も短期ムライムレートに連動するのが多いようです。

２−５．つなぎ融資を使わない方法もあります

つなぎ融資は、短期でも利子が高く、事務手数料もかかります。住み替えや持ち家の売却でつなぎ融資を使わない方法もありますので、次にご紹介します。

２−５−１．買い先行による住み替えでつなぎ融資を使わない方法

２−５−２．住宅ローン利用中の持ち家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

４−１．支出面での比較

　低金利時代であれば活用を積極的に考えてみるのも良いと思います。例えば、つなぎ融資が必要なシーンは買い先行による住み替えです。売り先行の住み替えと買い先行の住み替えを比較した場合、売り先行は、一時的な仮住まいに住むことと、それに伴い引っ越しが１回増えることになります。仮住まいへの支払いと引っ越し業者への支払いを考えると、つなぎ融資と同じくらいの費用が発生することになります。同じ費用が発生するのであれば、引っ越しに伴う各種の手続きや引っ越し作業そののもの負担を考えると、つなぎ融資を積極的活用を検討するのも良いですね。つなぎ融資にかかる費用と、引っ越しに伴う余計な費用を一度計算してはいかがでしょうか？
　東急リバブルの立替払制度であれば、一時的な仮住まいへの引越し費用、利子負担の必要がないため更にメリットが大きくなります。また、利子負担がないということは高金利時代になっても売主に利子負担がないため家の売却がしやすくなるので力つよいサポートです。

４−２．売りやすさメリット

　つなぎ融資を活用することで買い先行の住み替えが可能になれば、引き渡しのタイミングにセンシティブになる必要はなくなります。つまり、ある程度は売却活動に余裕が持てます。また、空室状態で販売できるため、ホームステージングなどの早く高く売る仕組みを効果的に使うことも可能になります。住み替えなどでタイミングを重視するあまり、販売活動や購入希望者との交渉に妥協してしまうこともなくなりますので、満足度の高い売却活動につながることになります。

５．つなぎ融資を回避するための方策

　つなぎ融資とは言え、ローンの１つです。金利も手数料もかかりますので回避できるのなら回避したいですね。

５−１．住み替えで、住宅ローンの融資条件を活用する

　新居の購入資金に、持ち家の売却金額を使いたい場合、住み替えローンやつなぎ融資が必要となりますが、融資条件（持ち家の売却条件、持ち家を売却するまでの期間の住宅ローンの元金支払い繰延）を利用することで、つなぎ融資を回避することができます。次の記事をご紹介します。これで理想の住み替えが実現できます。

５−３．その他の方法

（方策１）支払いタイミングの調整する