共有名義（共同所有）の家を売却したい

１．共有名義の不動産とは

　共有名義の不動産とは、複数の人が一つの不動産を共有していることをいいます。名義人毎に「持ち分」と呼ばれる割合が決められています。この「不動産の持ち分」とは、所有面積ではなく、不動産の権利を表すものです。例えば土地の「持ち分１/２」というのは、土地の面積半分を所有しているという訳ではなく、“１/２の所有権を持っている”という意味です。

２．共有名義の不動産の特徴

　共有名義の不動産の特徴をまとめると次になります。
・共有者全員の合意がないと売却できない
・固定資産税の納付は他の共有者の分の連帯責任も追うことになる
・共同所有者の相続や譲渡で第三者が共同所有者に加わり更に売却が難しくなる。

３．共有名義の不動産を売却するときに必要なもの

　共有名義の不動産を売却する場合は必ず共有名義者全員の承諾が必要となります。そのため、次のものを準備することになります。

不動産の登記済権利書、あるいは登記識別情報
土地測量図、境界確認書
共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

　共有名義になっている土地や家、マンションなどの不動産全体（すべての持分）を丸ごと売却するには、必ず上記書類と共有名義者全員の承諾（実印の押印、契約書への記名）が必要です。勝手に共有者の一人が全員の分も含めて不動産全体を売却することはできません。

　共有名義だからといって取引上出来ないということはなく、持ち分の範囲であれば自由に売却できます。しかし、現実的には「１/２の所有権だけを購入する」という一般の買主は、投資物件でもない限りほとんどいないと言って良いでしょう。
　また、不動産の共有者というのは大抵が親戚同士です。さらに中には相続や贈与が行われ、より共有名義の範囲が複雑化している場合もあります。共有名義の土地の所有権を他人に売却するという事は、その共有者の輪の中に全くの他人が入るということですから、その後トラブルに発展する可能性が高くなります。
　では、トラブルにならないよう、共有名義の不動産を自分の持ち分だけ売却し現金が欲しい。という場合の方法を考えてみましょう。

　相続や離婚で「自分の共有持分のみを売却したい」という悩みを持つ方を対象とした、共有持分の買取を専門とする会社があります。人間関係や取引のトラブルを避けるために相談する方も多く、単なる自分の共有持分の現金化だけでなく登記が終わっていない不動産、住んでいない不動産やすでに揉めてしまっている場合など、訳ありの場合でも無料で専門家ならではのアドバイスをもらうことができます。

　ある土地を、A,Bの２人が１/２ずつの持ち分割合で所有しているとします。Aは現金が必要で、Bと相談してAの持分割合をBに買い取ってもらうことになりました。上記のように、他の共有者全員の了承を得られれば、土地の持ち分の部分のみを現金にすることができます。しかし、他の共有者に現金がない、買い取る意志がないなど、共有者の１人でも反対があればこの方法は使えません。

　土地を持ち分の割合ずつに分筆し、ここからここまでの面積はAのもの、こっちはBのもの、と境界を明確に分けます。その後自分の名義の土地だけを売却する方法です。これはあくまで土地の場合に限ります。

　共有名義者全員の意思が同じであれば土地全体を売却し、その後、持分割合と同じ割合で現金をそれぞれ受け取る方法があります。共有名義者のうち、一人でも売却に反対する人がいればこの方法は使えません。

５．親子で共有している家を売却するときの注意点

　親と子の共有名義の不動産の場合で、子供が共有名義の不動産を売りたいといった場合に、親が「ではあなたの好きにしなさい」となる場合があります。共有名義より単独所有の方が売却手続きは簡単なため、名義を子供の名義に書き換えることになります。
　しかし、この行為自体が財産の贈与にあたり、多額の税金が課せられることになります。しかも、それを売却した場合、譲渡所得もかかることになり手元に資金があまり残らないということになることもあります。売却を進める場合は、贈与の優遇措置や譲渡所得の減税措置などについて税理士や不動産会社に相談するなど売却を進めることが大事です。

６．共有名義の家を売却するときのまとめ

　共有名義の不動産は、人間関係の複雑さや税金などの問題もあり売却がスムースにいかないことも多々あります。一括査定を利用し、複数の会社から情報収集して、共有名義の不動産の売却に経験と実績があるかを確認するのが手っ取り早いと思います。

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