一括査定を利用した最良の住み替え方法とは

　経験上、住み替えでの最良の方法は、新居を先に購入する「買い先行」による住み替えであることをご紹介しました。ここでは、一括査定サービスを利用して、買い先行による住み替えの流れ（手順）について説明します。

［目次］
１．住み替えの最良の方法は新居を先に購入する方法
２．買い先行による住み替えの解説
３．まとめ

１．住み替えの最良の方法は新居を先に購入する方法

新居を先に購入する住み替えを”買い先行”による住み替え、と言います。この方法は、持ち家の売却金額を新居の購入資金に使わなくても良い、購入資金に余裕がある方が使われる方法です。

１−１．買い先行による住み替えのメリット

・持ち家に住みながら理想に近い新居を見つけられる

・新居をより理想に近づけるために入居前にリフォームも可能

　持ち家の売却は、新居に引っ越してから行うため、新居を購入後、入居前に理想に近づけるためにリフォームもできる（居住しながらのリフォームは大変）

・引っ越しも１回で済む

・引っ越し後、空室として売却可能であるため、最低限のリフォームも楽にできる

　居住しながらのリフォームは、工事場所の空間を確保したり、業者対応も面倒が発生するため大変

・新居に引越し後の持ち家の売却では、余裕を持って売却し、少しでも高値で売却できる可能性が高い

１−２．住宅ローン利用者でも買い先行による住み替えが可能

住宅ローン利用者でも、金融機関の商品を活用し、次の方法で行えば、買い先行による住み替えが可能です。

・持ち家の売却条件で新規住宅ローンを申請する

・持ち家が売却できるまでの期間、新規住宅ローンの支払いを据え置く

新居が見つかり、引越し後に売却活動を始めますが、購入申し込みが入った場合は、持ち家の住宅ローンが残っているため、同時決済により抵当権抹消し、売却金額により住宅ローンの残債を清算することで買い先行による住み替えが可能になります。

２．買い先行による住み替えの解説

２−１．新居の購入

２−１−１．購入資金計画を立てる

　新居を購入するにあたり、住み替えたい新居の条件（間取り、広さ、最寄駅、駅までの時間など）を決定します。必ずしも理想の新居が見つかるわけではありませんので、妥協できない点と妥協できる点はどこまで妥協できるかを事前に整理しておきます。
　整理した条件を満たす新居の購入資金計画を立てます。坪単価、売り出し事例などから必要とする購入資金を見積もります。

２−１−２．持ち家の相場価格を知る

　一般的には、新居の購入資金に持ち家の売却金額を組み入れると思いますので、持ち家を売却した場合の相場価格を把握することが大切になります。出来るだけ確かな相場を知るためには、一括査定サービスを使うのが有効的です。特定の不動産会社１社だけに依頼すると、査定価格に偏りが出てしまい相場価格を把握できないことがあるため、複数の会社に査定依頼を出して相場価格を把握することが大切になります。また、同時に、信頼のできる会社や営業担当者を見つけることも併せて大事になります。

２–１−３．決めた条件で新居を探す

　決めた不動産会社の営業担当者に希望物件の条件を伝えます。現実的には、理想の物件はなかなか出てきませんが、１−２で整理した妥協できない点、妥協できる点により住み替え候補が見つけやすくなります。

２–１−４．住宅ローンの仮申請を出す

　持ち家の売却を条件に新規住宅ローンを申請し、売却期間を想定して支払い繰り延べを依頼します。マンションと戸建では異なりますが、余裕をもって９ヶ月から１２カ月の元本据え置きを依頼すると良いでしょう。

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは？

２–１−５．新居の購入申し込み

　住宅ローンの仮申請の結果は２、３日で出ますので、その後、購入を申し込みます。

２–１−６．売買契約、そして引き渡し

　住宅ローンの本申請が承認され、融資が実行されるまで２週間から３週間がかかります。その間に、売買契約を締結することになります。この時に手付金（売買価格の５％から１０％）を支払いますが、融資が降りなかった場合の解約条項を忘れず設定してください。万が一、住宅ローンが承認されない場合、住宅ローン特約がないと手付金が戻ってきませんので注意ください。
　住宅ローンが承認されれば、融資が実行され、新居が引き渡されます。本来であればこのタイミングから新居の住宅ローンの支払いが発生し、持ち家の住宅ローンと合わせて二重ローンの支払いになりますが、支払い繰り延べにより二重ローンを回避することができます。

２–１−７．引越し、新居での生活が始まる

　新居に引っ越しして、新しい生活が始まります。しかし、売却条件を住宅ローンにつけていますので、これで安心してはいけません。今まで住んでいた持ち家をきちんを売却し、整理しましょう。

２−２．今まで住んでいた持ち家を売却する

　前に住んでいた持ち家から既に引越しているため、鍵を渡せば内覧等の対応を依頼できます。また、支払い据え置き期間の間に、余裕を持って、相場より少しでも高い売却を実現してください。ただし、高すぎると購入申し込みも入らず時間だけが過ぎてしまいますのでご注意ください。相場より少しでも高ければ良し、として売却完了し、新居での生活を満喫してください。

２−２−１．媒介契約を締結（売り出し価格の決定）

　不動産会社は査定時の価格として、３つ程提示します。査定価格、通常価格（３ヶ月程度で売却できるだろう価格）、チャレンジ価格（通常価格より１割程度上乗せした価格）。

　あまりに売り出し価格を高くするとなかなか売却できません。その間、持ち家では、住宅ローン、水道代、電気代、固定資産、マンションの場合には、更に管理費、修繕積立金と住んでいないのに月４〜５万円の費用が発生します。売却期間に半年かけて、相場より５０万円程度しか高く売れそうにもなかったら、半年間に発生する費用を考えると相場とトントンになってしまいます。売却完了までの目に見えない精神的な苦労や、時間がたつと物件自体の新鮮度が落ち、内覧への誘導が難しくなるなど理由からも、相場より少しでも高ければ良しと、持ち家の売却では考えてください。大切な資産ですので高く売却できるにこしたことはありませんが、真の目的は、資金計画内での新居への住み替えであることを忘れないでください。

２−２−２．販売開始

　チラシや不動産サイトなどのホームページを購入者は見ますので、それらの物件情報に売却する持ち家の特徴などが表示されているか確認してください。マンションだとマンションのカタログに掲載されているだけのことしか表示されていなかったりすることがあります。特にリフォームした場合にはそのポイントを訴求する必要があります。私の場合、次のようなことがありました。

・最寄り駅が都内から遠い方の駅で表示されていた

　地下鉄の中間にマンションがありましたが、遠い方の駅でも間違いではありません。しかし、都心に通勤している方は都心に近い駅を使うはずですので、敢えて遠い駅を表示する意味がわからないと指摘して直してもらいました。

・２LDKから１LDKにしたが、「１LDKにリフォーム済み」としか表現されていな買った。

　一般的に購入者は部屋数が多い物件を探しますので１LDKは２LDKより市場価値はありません。つまり、デメリット的な表現になっていたわけです。リフォームして、SOHOにも使える書斎を作ったこと、クローゼットを１つ増やしたこと、リビングを広くしたことなどメリットがあるわけですので、それを表現してもらうように変更しました。

２−２−３．購入申し込みの検討

　購入申し込みには、条件（金額、引き渡し時期、住宅ローン承認など）が付いている場合があります。条件が合わない場合には拒否し、次の申し込みを待てば良いですが、売り出し価格を相場より高く設定している場合には、多くの申し込みは滅多にきません。そのため、購入条件に検討の余地があるなら、逆に条件を出して購入希望者に検討してもらうことも可能です。できる限り売買成立にむけて落とし所を模索することが大事です。
　申し込みを拒否して次の購入申し込みを待つのも出来ますが、その間、固定資産税、管理費、修繕積立金、住宅ローンの金利、水道代、電気代などの費用が発生するしますので、その点についても考える必要があります。そのためにも、売買契約でも妥協できない点、妥協できる点はどこまで妥協できるかを事前に決めておくことが大切になります。

２−２−４．売買契約

申し込み金として、５％から１０％の手付金をうける。売買契約に１時間以上かかりますし、多くの必要書類にサインすることになります。

住宅の売買契約の手続きと必要書類

２−２−５．残金の受け取りと引き渡し

住宅ローンがある 場合は、同時決裁をおこない、抵当権抹消、所有権移動、住宅ローンの残債の整理、仲介手数料や司法書士への支払いなど手続きに必要な費用の整理を行う。鍵もこの時点で引き渡します。

以上で住み替えは完了になります。

３．まとめ

　一括査定サービスを使って住み替えをする流れやポイントをおわかりになりましたでしょうか？
住宅ローン利用中であっても、新居の購入を先に済す住宅ローンの商品もあります。住み替えは新居の購入と持ち家の売却の２つの売買契約を行いますので、やるべき作業も大変多く大変ですから、最良の住み替え方法である「買い先行」で、時間に余裕を持って出来るだけ理想の住み替えを実現してください。
　我が家で住み替えした時に利用したHOME4Uの一括査定サービスをご紹介します。査定いただいた不動産会社の方々は全て迅速で親切に対応していただきました。

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