不動産を売却するときの同時決済とは

   住宅ローン返済中でも住み替えをしたい人も多くいますね。住宅の購入金額は高額なので、借入期間が２５年、３５年と長期返済で住宅ローンを組む人が多くなります。そのような長期返済であれば、家族構成も変わったり、通学する学校もかわったり、家も老朽化したりといろいろな理由で住み替えたい、売却したいを考える方は多いと思います。しかし、住み替えしよう、売却しようと思っても、返済中の住宅ローンのことを考えてしまいますよね。ここでは、住宅ローン利用中でも売却できる同時決済について説明します。

［目次］
１．ローンを返済してから出ないと売却できない、は間違い
２．住宅ローンの返済中でも売却できる方法、それは同時決済
３．まとめ

１．ローンを返済してから出ないと不動産を売却できない、は間違い

　住宅ローンを返済しないと不動産を売却できないよね？と考えている方もいると思います。それは間違いです。

「だって、住宅ローンが残っている場合、抵当権がついているので、住宅ローンを返済しない限り抵当権を抹消することができず、売却できないのでは？」

この理解は正しいのですが、抵当権がついていても売却する方法があるのです。

２．住宅ローンの返済中でも売却できる方法

２−１．つなぎ融資の活用

　住宅ローンを利用して抵当権がついている場合は、その抵当権を抹消してから売却することになるため、次のステップを踏むことになります。

１）つなぎ融資の申請
２）住宅ローンの返済
３）抵当権抹消
４）不動産売却
５）つなぎ融資の返済

の順に行います。抵当権を抹消するために、手元資金やつなぎ融資を使って住宅ローンの残債を返済して、不動産を売却し、つなぎ融資を使っている場合は返済することになります。しかし、つなぎ融資は、短期ではありますが、金利負担や事務手数料などの支払いが発生することになります。

２−２．同時決済とは

    同時決済とは、不動産の売買契約と住宅ローンの融資実行を同じタイミングで行うことです。売主、買主、金融機関、司法書士などが一堂に会して、手続きを同時にやる方法です。
    住宅ローンを借りて住宅を購入するときには、物件の引き渡し時に、「売買契約」「所有権の保存登記」「住宅ローン契約」「買主の抵当権設定登記」を同時に行います。また、中古住宅を購入する場合には、「売買契約」「売主の抵当権の抹消」「所有権の移転登記」「住宅ローン契約」「買主の抵当権設定登記」を同時に行います。

２−３．同時決済を活用した不動産売却

    不動産の売却額が住宅ローンの残債より少なければ、預貯金なのど手元資金で補填する必要がありますが、通常はこの同時決済で住宅ローンの未返済分を不動産の売却益で返済することで、抵当権を抹消し、不動産を売却することができます。しかも、つなぎ融資に必要な金利や事務手数料を必要としません。。

　私の経験では、銀行の一室に関係者が集まり、２時間程度で各種書類の処理をしました。

３．まとめ

　同時決済は、今では一般的な方法となっていますので、持ち家を売却する時、住み替える時には不動産会社に「同時決済をしたい」と伝えれば金融機関、司法書士などを調整してもらえます。
必要書類が揃わなかったりすると同時決済が行えない場合もあります。面倒な調整や必要な書類をきちんと用意してもらえるのも実績のある不動産会社が必要です。

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