住み替えによる税金控除。住宅ローン控除と3000万円特別控除は使えるの？

　住宅ローンを利用している場合など、年末に住宅ローン控除を申請することにより税金が戻ってくることって嬉しいですよね。今だと１０年間住宅ローン控除を申請することができますが、１０年以内に住み替えた場合、税金はどうなるのでしょうか？また、住み替えた場合、前の住宅を売却した際に３０００万円の特別控除を受けられますが、住宅ローン控除と３０００万円の特別控除って両方とも使えるのでしょうか？ここでは住み替え時に使える税金控除についてご紹介します。

［目次］
１．住宅の売買に伴って適用できる税金控除
２．住み替えた場合の税金控除
３．まとめ

１．住宅の売買に伴って適用できる税金控除

１−１．住宅を取得した時に使える控除

一番有名で、控除額大きいのが住宅ローン控除です。すまいる給付金も金額は大きいですが、適用するにあたり所得制限がありますので、住宅ローン減税について説明します。

住宅ローン減税は、住宅ローンを活用し新規の住宅を取得した場合、取得後１０年間に限り、その年の住宅ローンの期末残高で最高４０万円まで控除されるというものです（なお、消費税が１０％になった場合は、適用期間が１３年間に延長されます。

１−２．住宅を売却した時に使える控除

　住宅を売却して売却益が得られた時は、３０００万円の特別控除を利用できます。通常、売却益が得られた場合、不動産所得として２０％の納税義務が発生しますが、３０００万円までの売却益は特別控除を適用すると税金が発生しません。

２．住み替えた場合の税金控除

　住み替えた場合、新規の住宅取得とそれまで住んでいた住宅の売却をすることから、新規に取得した住宅が住宅ローンを使って購入した場合は住宅ローン控除を使うことができますし、以前住んでいた住宅を売却して売却益が出た場合は3000万円特別控除を使うことが出来ますが、いずれか一方しか使えませんので、どちらを使った方が良いか判断が必要になります。

２−１．選択する判断方法

　新規住宅の購入に住宅ローンを使った場合、住宅ローンを返済するための返済計画書が金融機関から送られて来ます。それをもとに、１０年間の期末でのローン残高を計算して、１０年間の控除合計額を計算します。仮に、高額物件を購入し、１０年間の住宅ローンの期末残高が４０００万円を超えていた場合は、

住宅ローン控除合計＝最大４０万円　×  １０年間＝４００万円

のお得となり、６０００万円の物件の売却益で２５００万円の売却益が出た場合、２５００万円の特別控除は２５０万円程度になりますので、住宅ローン減税を利用した方が良いとなります。

ただし、新居のローンを早く返してしまう場合、あるいは、再び、住み替えを予定する場合は、住宅ローンでの控除合計が少なくなりますので、その場合は、３０００万円の特別控除を適用した方が良くなりますので注意ください。

２−１．新居取得年と売却年が異なる場合の注意点

　税金控除は１月１日から１２月３１日の間に住宅を取得あるいは売却した場合に、翌年の２月１５日からの確定申告で納税あるいは控除申請をします。よって、住み替えの場合、新居を取得した年と住んでいた住宅を売却した年がずれる場合があります。

２−１−１．最初に新居を取得し、翌年売却した場合

　新居で住宅ローン控除を申請し、その翌年に売却したので、３０００万円の特別控除を受ける場合ですが、このとき問題になるのが、税金控除は住宅ローン控除か３０００万円の特別控除かのいずれかです。しかし、新居を最初に購入したので、最初に住宅ローン控除を申請してしまった場合、翌年３０００万円の特別控除を申請できないのでしょうか？

これに関しては、売却した翌年に３０００万円の特別控除を申請する時に選択することができます。３０００万円の特別控除を使った方が良い控除額が高い場合、３０００万円の特別控除を適用申請します。ただし、前年度に住宅ローン控除の初年度の適用分は相殺されて計算されます。（二重取りはダメってことですね）

２−１−２．最初に家を売却し、翌年に新居を購入した場合

　最初に家を売却し、３０００万円の特別控除を適用申請した後に、新居を購入して住宅ローンの申請ができるかどうかですが、新居を購入して住宅ローン控除の方がメリットが高い場合でも、前のように選択することができません。３０００万円の特別控除を選択した場合、住宅ローンの控除を受けられない、という条件があります（３０００万円特別控除の優先控除条件）。

３．まとめ

　これから住み替えする場合は、消費税や税制優遇、金利、不動産市況など多くの情報を理解した上で住み替えた方が良いでしょう。不動産会社はこれらについて豊富な情報を持っているので、住み替えの計画を立てるにあたり、相談してみるのが最良の方法と思います。

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