これで老後も安心。老人ホームに入るために家を売却

 　住んでいた家を売却し老人ホームに入居する場合、売却した家の譲渡所得税については、基本的な考え方は一般的な売買と同じです。 ここでは老人ホームに入居する際に、老人ホームに入居するまでの流れや注意点、つなぎ融資を使わないで売却する方法、税制面の配偶者控除や売却する際の注意点など老人ホームだからこそ知っておくべきことについて説明します。

［目次］
１．入居までの流れと注意点
２．３０００万円特別控除
３．贈与税の配偶者控除で節税
４．更地にしてからの売却には要注意
５．まとめ

１．入居までの流れと注意点

１−１．入居前に住宅を売却

　老人ホームに入居する場合の考え方は、住み替えの考え方と同じです。入居前に住宅を売却する場合は、「売り先行」と同じですので、注意点も同じになります。

【注意点１】引越し回数

　仮住まいと引越しの問題の回避です。今の住まいから仮住まいに、仮住まいから老人ホームへと２回の引越しは年齢的にも厳しいため、買主に引き渡し時期の猶予をお願いし、仮住まいではなく、直接老人ホームに入居し、入居後に引き渡すことができるように交渉することになりますが、引き渡し期間の猶予は買主の事情もあるため通常は難しいことが多いです。

【注意点２】資金計画

　住宅の売買代金を老人ホームの入居費用にあてる場合、住宅が一体いくらで売却できるのかを把握し、余裕をもった資金計画を立てることが大事になります。想定した金額で売却できなかった場合、入居を予定していた老人ホームに入居ができなくなり、新たに老人ホームを探すことになると、仮住まいの期間も長くなります。信頼できる不動産会社に依頼して売却計画、資金計画を立てるようにしましょう。想定した金額で売却できないということを避けるために、仲介不動産会社の買取保証を使うのも一案です。
　万が一、売却時に住宅ローンの残債が残っている場合、つなぎ融資を使わず売却する方法がありますので次の記事を紹介します。

ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

【注意点３】確定申告

　住宅を売却した場合は、譲渡所得税がかかります。３０００万円の特別控除の適用するなどして節税するためにも確定申告を忘れずに実施してください。

１−２．入居後に住宅を売却

【注意点１】資金計画

　住宅の売買代金を老人ホームの入居費用にあてる場合、住宅が一体いくらで売却できるのかを把握し、余裕をもった資金計画を立てることが大事になります。想定した金額で売却できなかった場合、老人ホームに入居後、生活費を切り詰るなどして苦しい生活になる可能性もあります。まず、不動産一括査定を使って、住宅の相場を事前に把握しておくこと、相場把握の作業を通して、信頼できる不動産会社に依頼して売却計画、資金計画を立てるようにしましょう。

【注意点２】資金調達

　老人ホームに入居後に住宅を売却する方は、老人ホームの資金をどうするかの問題があります。住宅の売却代金をあてる場合は住宅担保ローンなどの融資を考えることになります。現在は低金利でもありますので考慮するメリットはあると思います。

【注意点３】優遇税制

　住宅の売却に対して３０００万円の特別控除を適用するためには、入居後３年以内に売却しなければなりません。もし、つなぎ融資などを利用している場合には、利子が膨らまないように早期の売却が必要です。

【注意点４】つなぎ融資

売買代金を受け取り後、つなぎ融資への返済をします。

ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

【注意点５】確定申告

　住宅を売却した場合は、譲渡所得税がかかります。３０００万円の特別控除の適用するなどして節税するためにも確定申告を忘れずに実施してください。

２．３０００万円特別控除

２−１．適用要件

　税務上の「マイホーム」とは「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定めていますので、生活の拠点か否かの判断です。住民票上の住所で判断されるのではありませんから住民票を残しておいても無意味です。大事なのはあくまでも生活の実態です。 老人ホームへ引っ越ししてしまったようなケースでは、生活の拠点が老人ホームに移ったことになりますから、元自宅がその後空家になろうが貸家になろうが『もはやマイホームではない』ということに変わりはありません。従って、将来売却しても３０００万円特別控除は使えません。特別控除の適用条件には注意しましょう。

２−２．利用するときの注意点

　３０００万円の特別控除の要件には、「居住しなくなってから３年経過後の１２月３１日までの間に譲渡した場合には３０００万円の特別控除を使える」があります。その間の建物の用途は問われません。３年間空家のままでもいいし、貸家として第三者に賃貸していてもいいし、子供や親戚にタダで使わせてもいいのです。
　また、老人ホームへの入居が身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるためであり、いつでも戻れるように自宅が維持管理されていたような場合は、ホームの入所期間の長短を問わず自宅を自宅として認めてもらえる可能性がありますが、これも特別養護老人ホームへの入居などのケースに限られ、最近の傾向である、元気なうちに自分で選んで自立型の有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅へ入居したい。というケースでは認めてもらえない事がほとんどです。
　３年以内に絶対売却できる保証があれば特別控除を受けられますが、老人ホーム入居後に自宅を第三者に賃貸した場合、立退きにかかる時間を考えるとこちらの思惑通り３年以内で立退き完了して売却できるかはわかりませんし、空家の間の固定資産税、都市計画税等の負担もあります。また空家の場合は万一不審火でも出てしまったら、売却の期間も長くなる可能性もあります。なるべく速やかにご売却された方が良いでしょう。自宅を出てから３年経過後の年末までに売却した方が譲渡税は確実に安くなります。  

３．贈与税の配偶者控除で節税

　例えば、宅地建物が夫単独名義であれば夫しか３０００万円控除は使えませんが、夫婦２人の名義であれば 夫婦それぞれが３０００万円控除の適用を受けられます。つまり、２人あわせて６０００万円控除です。これはかなりの節税になります。
夫婦が健在で将来の自宅売却を念頭に置くのであれば、今のうちに夫から妻へ建物持分をいくらか贈与しておくことも節税のためには有効です。

　婚姻期間２０年以上の夫婦の場合なら、贈与税の配偶者控除を使えば２０００万円まで無税で贈与可能です。有効活用すると良いでしょう。
つまり、夫婦で最大５０００万円まで譲渡所得が控除できますので、家を売却してもほとんど税金がかからなくなってきます（ただし、特別控除の適用を受けるには確定申告は必要です）
 

　古い家屋が残っている場合は中々売れないことがあります。自宅売却を容易にするために、建物を取り壊して更地として売りに出すケースもあります。この場合、３０００万円特別控除が使えるのは 取り壊し後１年以内の売却のみです。それを過ぎてからの売却や、また１年以内であってもその間に別の用途（例えば月極駐車場など）に使ってしまってからの売却には３０００万円控除は利用できないので注意が必要です。つまり、いったん別の用途にしたときからマイホームじゃないでしょ、というお役人の解釈です。

５．まとめ