売却活動で満足の行く結果につなげるためには、販売力や売却サポート力のある仲介不動産を見つけるのが大切になります。特に、住み替えの場合、新しい住宅の購入資金、リフォーム資金の確保や保険、売却する住宅の修繕費用、保険や設備保証など売主の負担が軽減することにつながり、安心して家を売却したり、買い換えることができます。ここでは東急リバブルの売却保証について、営業担当者にヒアリングしてきた内容をご紹介します。
1.査定価格と即時売却に自信のある証:東急リバルブの立替払制度
2.リバブル売却保証の4つの特徴
2−1.売却保証率90%上限
2−2.査定金額の115%から売り出し開始
2−3.利益還元制度
2−4.売却前でも新居への入居が可能
3.営業担当者にかかるプレッシャー
4.まとめ
1.査定価格と即時売却に自信のある証:東急リバルブの立替払制度
東急リバブルの立替払制度とは、不動産会社が銀行と提携して提供する”つなぎ融資”とは異なり、東急リバブル自らが一時的に買換資金を立て替えて売主をサポートするサービスです。銀行の商品はつなぎ融資の場合は短期プライムレートに連動する金利を支払う場合がありますが、東急リバブルの場合は自社資金を使うため、売主の金利負担がありません。
例えば、住んでいる住宅にローンの残債がある場合、当然抵当権が付いています。売却するためにはこの抵当権を抹消しないと売却できませんので、専属媒介契約を前提に、東急リバブルが残債を一時的に立替て抵当権を外します。一般的には残債分の資金を売主が調達し、その利子を支払うことになるのですが、この制度では東急リバブルが立て替えるため利子が発生しませんし。手続きも媒介手続きと合わせて行うため面倒さが比較的解消されますので、ローンの残債があっても売りやすくなります。
また、この制度を応用すれば、現在住んでいる家の住宅ローンの残債を一時的に東急リバブルに立替えてもらうことで、買換先の新規住宅ローンが使えることになり、買い先行の住み替えに専念することができ、売り先行で仮り住まいへの引越しなしに新居に住み替えが可能になります。
2.リバブル売却保証の4つの特徴
この売却保証には4つの特徴があります。
2−1.売却保証率90%上限
これは買取金額と連動しています。つまり、万が一期限までに売却できなかった場合、査定金額の90%で買い取るという意味になります。そのため、買換をする場合の資金計画が立てやすくなります。
利用するには適用基準があります。
所在地 | 東京、神奈川、埼玉、千葉、および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西で、東急リバブルが日常的に営業・販売活動可能なエリア |
対象者 |
個人・法人(宅建業者を除く) |
対象不動産 | 個人の居住用のマンション・一戸建て、土地 |
リバブルの購入期日 | 媒介契約に基づく、販売期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)の終了後 |
媒介条件 | 専属専任・専任媒介契約の締結 |
不動産基準 |
土地 敷地面積40㎡以上 |
売却保証額 | 1億円以下かつ東急リバブルの査定価格90%を上限とする |
2−2.査定金額の115%から売り出し開始
この保証制度では、販売期間を3ヶ月から6ヶ月で選択できます。
査定金額の115%から売り出しを開始し、販売期間の3分の1が過ぎた時点で売却できない場合は105%に価格変更を行い、更に3分の2の時期になった時点で売却保証額の105%に変更し、販売期間を過ぎても売却できない場合は、東急リバブルが査定金額の90%で買取する流れになります。3分の2の段階で査定金額の105%ではなく、売却保証金額(つまり買取である査定金額90%に対して)の105%ですから、査定金額にすると94.5%となり査定金額より安い価格に変更になります。
東急リバブルのパンフレットには2回目の価格変更は売却保証の105%と記載されていますので、一見、売り出し価格以上に見えるのですが、あくまで売却保証の105%で、査定価格基準では94.5%になりますので注意が必要です。
査定金額より上で販売できるのは3分の2の期間までです。つまり、3ヶ月の販売期間を設定した場合、販売開始から2ヶ月以内で売却できないと査定金額より安くなりますので注意が必要です。ちなみに、店舗営業担当者にヒアリングしたところ、販売期間を過ぎて、東急リバブルが買い取ることになるのは利用者の1%程度ということでした。
2−3.利益還元制度
利益還元制度とは、媒介契約による販売期間を過ぎても売却できない場合は、売却保証率の90%で東急リバブルが売主から物件を購入することになります。その物件を東急リバブルが再販し、利益が得られた場合に、その利益を売主に還元する制度です。つまり、媒介契約による販売期間では、たまたま買主が現れず売却できなかったが、その後、東急リバブルが再販した場合に買主が現れて高く売れて得られた利益を本来の売主に返すということになります。
利益還元額=リバブルの税抜き再販価格 − (リバブル購入価格+購入・再販売費用)
★購入・再販売費用には、登記費用、仲介手数料相当額や修繕費用などが含まれます。
(例)上記の例では、
リバブルが2700万円で購入し、2850万円で売却した場合、
2850万円−(2700万円+100万円)=50万円となり利益還元額50万円が売主に渡されます
2−4.売却前でも新居への入居が可能
売却保証を利用することでリバブルの立替払制度が利用できます。これにより、新居購入のための支払いを先に行い、売却前でも新居への入居が可能となり、安心して売却することができます。
リバブルの売却保証をうまく使えば、立替払制度を利用し、住んでいる住宅ローンの抹消には東急リバブルの資金で賄い、自分で調達する資金は新しい住宅を購入するための資金に限定することができますので、住宅ローンが残っていても安心して新しい住宅に住み替えることができます。一度、検討してみてはいかがでしょうか?
2−5.リバブルの売却保証を使わなくても売却前に新居購入を可能にする方法
最近の住宅ローンの商品に、住宅ローンを利用中でも持ち家の売却前に新居購入を可能にするものが出てきました。その商品や使い方について紹介します。東急リバブルに依存せず、住み替えや売却を支援してもえる不動産会社を探したい方に最良の方法と思います。
3.営業担当者にかかるプレッシャー
ある店舗の営業担当者にヒアリングをした際、”この制度を利用するお客様がいると、本社からは、本当に資金回収(つまり、売却)できるのか?とプレッシャが結構あるようです。また、一定期間を過ぎると販売価格が段階的に下がるため、お客様からも本当に査定金額以上で売れるのかというプレッシャもあるようです。
(こんなことは読者に関係ない。余談レベル。もっと読者のためになる情報は?)
4.まとめ
東急の売却保証や立替払制度は売主にとって魅力的なサービスです。このように大手不動産では大手ならではの十分な資金力を使って様々なサービスを提供しています。売主が困っている点を解決してくれる売却サポートを探し、うまく利用することは住宅売却の成功のポイントになります。
そのためには、査定依頼を複数の会社に依頼し、査定価格だけではなく、売却サポートメニュを比較して、販売を任せられる不動産を探してみてはいかがでしょうか?
NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定サービス(無料)では東急リバブルだけでなく、大手不動産も数多く登録しているので、是非比較検討してください。
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私もHOME4Uの売却査定サービスを使いましたが、紹介された不動産会社の営業担当の方は、皆さん迅速で親切に対応していただき、希望金額より高値で売却できました。ありがとうございました。
運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
運営履歴 | 2001年11月~ |
公表社数 | 約1300社程度 |
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