住み替え方法のメリット・デメリットと最良の住み替え方法を教えます

住み替えるには、「持ち家の売却」と「新居の購入」の２つを行う必要があります。１つだけでも大変なのに２つのことを行うのは簡単ではありません。しかも、住宅という高額な取引ですし、更に、多くの方は住宅に理想をお持ちですので簡単に妥協できないですね。ここでは、住み替えの基本中の基本である、住み替え方法について説明ので住み替える際の参考にしてください。

［目次］

１．図で見る住み替えのパターン
２．住み替え方法ごとのメリット・デメリット
３．新居を先に購入するのが住み替えの最良の方法

１．図で見る住み替えのパターン

住み替えは、論理的には新居を先に購入する買い先行、持ち家を先に売却する売り先行、新居の購入と持ち家の売却を同時に行う同時進行の３つのパターンがあります。

１−１．論理的には一番理想的な「同時進行」による住み替え

同時進行による住み替えは論理的には一番理想的なのですが、交渉相手（持ち家の購入者、新居の所有者）の合意や不動産売買での妥協が必要になることがあります。詳細は、２章を参照ください。

１−２．新居を先に探す「買い先行」による住み替え

買い先行による住み替えは、持ち家の売却金を新居の購入資金にあてずに購入することが条件となるため、購入資金に余裕がある人が行う方法です。

これには様々なメリットがあります。これらのメリットから考えると住み替えに「最良の方法」は新居を先に購入する買い先行と言えるでしょう。

新居に引越し後、二重ローンになる可能性もありますが、金融機関の住宅ローンの商品には、二重ローンを回避する商品もあります。その商品を利用することでデメリットがなくなり、買い先行によるメリットを考えると、私としては「最良の住み替え」方法と思います。

１−３．持ち家を先に売却する「売り先行」による住み替え

売り先行による住み替えは、持ち家を先に売却することから、新居の購入資金が確定するという点はありますが、それに関しては、売却査定により事前にある程度推測はできます。一方で、引越しを２回も行い、更に、仮住まいの支払いを考えるとあまりメリットがない。先に売却しなければならないという「何かしらの理由」を持っている方が選択する方法だと思います、

２．住み替えパターンのメリット・デメリット

住み替えは、論理的には買い先行、売り先行、同時進行の３つのパターンがあります。それぞれのパターンについてメリット・デメリットを押さえておきたいと思います。

２−１．新居を先に購入する買い先行

新居を探し、先に引っ越してから、それまで住んでいた持ち家を売却する方法です。

２−２．持ち家を先に売却する売り先行

持ち家を売却し、一旦仮住まいに引っ越した後に新居を購入する方法です。

２−３．同時進行

今お住いの家の売却と新しいお住いを探すことをタイミングを計って同時に行う理想的な方法です。しかし、理想であるがゆえに、難しさもあり、今住んでいる家を高値で売却したい方にはハードルが高い方法です。

３．住み替えにおける最良の方法は「買い先行」

３−１.同時進行は理想であり、成立するには妥協が必要になる

　新しい住宅の購入と今の住宅の売却が同時に行い、今の住宅を売却し、引っ越すタイミングで新しい住宅に引っ越しできるのが論理的には最高の方法です。しかし、そこには次の条件が満たすことが前提であり、その条件をクリアする確率は少ないのが現状です。

（絵で表現した方がわかりやすい）

　上記の条件をクリアすることは中々難しそうです。新しく購入する住宅は、自分たちの判断ですので、理想の物件が見つからなくてもある程度妥協をすることで購入する物件を見つけることはできますが、自分の住宅の売却条件をつけると、新しい住宅の所有者はその売却条件に合意しないこともあります。相手次第というところです。しかも、同時進行はタイミングが重要ですので、今住んでいる家の売却に関しても、本来もう少し高値で売れる可能性があるのにタイミングを重視するために売値に関しても妥協せざるを得ない場合も出てきます。しかも、一気に売却と購入を行うためにその不動産売買の手続きも大変になります。（考えただけでもゾッとします）

同時進行の難しさを考えると、やはり、時間にゆとりをもって理想に近い住宅を探せ、ある程度高値で売却できる可能性がある「買い先行による住み替え」が理想です。

３−２．買い先行のデメリットを回避する方法

　買い先行による住み替えは新規の住宅ローンの審査が通るか、二重ローンを回避できるかという課題がありますが、その課題を回避する住宅ローンの商品があります。

４．まとめ

　上記に示したように、今の住宅を売却することを条件に、新規住宅ローン審査を依頼することで、住宅ローンの融資を新規に受けられ、合わせて、支払い据え置きを依頼することで、買い先行による二重ローンのデメリットを回避し、

・新しい理想の住宅を探すことができる
・今住んでいる住宅をできる限り高値で売却することができる

というメリットが生まれます。これが最良の住み替えと考える理由です。

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは？

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